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上海戴德梁行2020年2月13日發佈研究報告《新型冠狀病毒疫情對中國商業地產的影響及應對》，重點關注該疫情對商業地產領域產生的潛在影響，並分析市場各方的應對及其可能衍生的趨勢。戴德梁行研究院副院長張曉端表示：「疫情的發生對於商業地產造成不可避免的影響，但市場各方均積極摸索應對，在此過程中啟發的思考與嘗試也往往衍生出行業發展的新趨勢。」

2019年以來，中國多地高級辦公大樓市場在宏觀環境不佳及供應放量等因素的影響下已然走弱，而在疫情影響下，辦公大樓市場將進一步承壓。戴德梁行中國區企業服務部董事總經理魏超英提到：「當前企業對置換、擴張辦公物業較為審慎，甚至當營收受到影響時削減高昂的辦公大樓租賃成本成為重要選擇。中小型企業將面臨更大的短期財務流動性風險，或對辦公租賃市場造成影響，這些無疑將減少或延遲辦公大樓新增需求，各業主對客戶的爭奪將進一步加劇。」同時從供應層面來看，受到疫情的影響，投資減緩、施工週期延長，市場供應也會明顯變緩，這也會從一定程度來緩解辦公大樓供應壓力。戴德梁行大中華區租戶研究及華東區研究部主管Shaun Brodie認為：「零售、貿易、酒店、娛樂等行業受到較大衝擊，租賃活動或將收縮；金融業、專業服務業等受到的直接影響則比較小，也將會成為未來業主爭取續租、擴租的重要物件；而另一方面，醫藥與醫療設備，線上遊戲、遠端教育等互聯網行業將快速發展, 從而引發其擴租或新租的辦公租賃需求。」

 

在疫情結束之前，商業市場無疑受到最直接的衝擊，除了實體商業受到的直接影響外，由於缺少場景，線上商業同樣受到波及。零售業中短期前景依然不明朗，大型購物中心市場空置率將有所推升，同時整體平均租金則面臨下調。戴德梁行中國區商業地產董事總經理甄士奇表示：「此次疫情的突發事件會成為商業零售業重整再出發的一個機遇點。大浪淘沙，行業門檻會進一步加高。而食品安全、公共衛生、配套設施等方面也會迎來新的升級，滿足消費者對於健康安全要求的新標準。」

疫情控制在短期內會對物流業造成一定影響，保稅倉受到出口影響可能面臨一定壓力。然而從中長期來看，高標倉儲受到的影響有限，尤其是在華東、華南等區域，物流用地供應緊張，高標倉在熱門城市仍有大量需求。目前持續的限制外出措施促使人們更多的選擇線上購物，這將會促進線上零售業、物流部門和供應鏈的進一步發展。

 

疫情發生後，無論辦公大樓或商業項目的經營者、業主方、租戶、商戶以及設施管理、物業服務公司等市場各方均積極摸索應對，這些將啟發市場新的趨勢。

 

辦公大樓市場

 

1．對線上平台及智慧化在內的整體辦公生態的打造，成為辦公物業運營中的新趨勢

疫情期間，線上辦公工具得到更好的普及與推廣，企業及用戶對遠端交流與線上共用的接受度也得以提升。這些辦公習慣及模式的變化對於涉及線上辦公工具及平台的相關企業顯然會構成直接利好，擴大市場規模及影響力，同時也提示實體辦公場所的運營者及業主在優化辦公物業產品的同時，也更關注包括線上平台及智慧化在內的整體辦公生態的打造，而非僅僅局限於常規辦公模式下使用者在有限時間內的產品體驗。

 

2．著重塑造健康、綠色、安全的工作場所

對空氣品質關注度的提升轉換為對物業空調、新風系統的關注。智慧大樓管理、健康安全管理將是提升辦公大樓市場競爭力的主要因素。

 

3．提高物業設施的管理水準和應對突發公共事件的能力

未來，能夠應對突發公共事件的辦公大樓將受到租戶的信任，增強客戶黏性。同時對企業用戶來說，專業特色的物業服務團隊如具備特殊行業清潔和安全能力的團隊，有望在更大的市場需求下迎來發展機遇，同時物業服務及管理企業的資訊化平台搭建也將進一步提速。

 

4．減免租金及靈活調整租賃政策，以期保護產業、客戶的良性發展

經營者及業主的積極應對，靈活主動的共擔風險舉措將一定程度減緩租戶的損失，對租戶乃至產業的保護也是對客戶及市場需求的保護。對於受疫情衝擊較大的中小型企業集中的辦公物業、入市時間不長且租賃壓力較大的新辦公物業、以及承擔產業扶持功能的國有辦公物業而言，以減免租金的方式與租戶共同承擔風險不失為保護企業和產業的一種選擇。而對於較為成熟的高品質物業，租戶抗壓能力總體相對較大，預計業主更具針對性的調整租賃政策會成為主流方式——允許租戶提前使用租期內的免租期、適當延長新租戶的免租期等。

商業市場

 

1．採取防疫安全措施，降低商業場所的疫情風險及損失

為降低疫情發生的風險，部分商場選擇了暫停線下商場營業或縮短營業時間的臨時性措施。而在依然營業的商場中，安全防疫措施主要在提升商場內部通風，加強公共區域的衛生及消毒，加強對工作人員的宣導、保護與健康檢查，消毒、防護用品的配備，對商戶的安全檢查，對所有進入人員的體溫檢測及熱門店面的人員限流，以及對突發狀況的應急預案等方面。

 

2．租金減免政策，與商戶共克時艱

3．商戶主動自救，線上線下結合模式升級——線上線下靈活切換，關注社群行銷，關注線下配送的安全性

近年不少實體零售商家在電商衝擊下已經開拓線上管道，此次疫情將進一步加大零售品牌對線上管道的拓展和優化提升，與線下管道進一步融合，實現靈活切換；也促使運營商進一步思考統籌整合商戶，完善線上線下相結合的戰略。與此同時，依託實體店面積累的優質客戶資源，以社群行銷的方式配合物流配送也一定程度減少了實體交易銳減的損失。同時，線下配送的安全性受到前所未有的關注。此前在工業物流領域已有嘗試的無人機、無人車、機器人帶來的無人配送未來也有望更廣泛的運用於物流配送的各個環節。

 

4．遠端教育、線上醫療/藥店、新零售生鮮超市、泛娛樂等業態在疫情之下也得以更快速發展，也將對商業模式構成影響

 

5．非核心商業迎來進一步發展

經過多年的發展，不少中國城市的核心商圈的商業競爭日趨激烈，但在居住人口密集的區域、尤其依託軌道交通拓展輻射的非核心商業將越來越受到市場關注，並出現越來越多的成功案例——隨著職住一體化的推進，非核心商業，有望以其前瞻性設計，配合硬體優勢的打造，在未來承接一些外溢的消費和一些外溢的商戶。但與此同時，其交通的便利性、周邊社群的屬性與整合行銷、「最後一公里」的打通都會成為其重要元素。

 

6．商業建築上也將更多考慮綠色、健康、開放空間

當下多數購物中心都是內向型的購物空間，疫情爆發後，開放式街區、通風性較好、戶外空間較多的「購物中心」，反而能夠接納人流需求。預計未來「購物中心」在建築形態上會有更多的空間餘地，相信泛健康也將是未來一個主要的基調。

環狀線通車後，另一條新北捷運「三鶯線」仍在如火如荼建設中，預計2023年通車，沿線經過的區域也是新北房市熱點，尤其是經過三峽北大特區和鶯歌鳳鳴特區等地，都為當地帶來正向效益，舉三峽捷運站點旁的房價無不呈現緩漲，去年只要有交易的均有獲利。

三鶯線全長14.29公里，共設置12站，起於土城頂埔站，跨越國道3號後進入三峽，再通往鶯歌，未來將延伸至桃園八德等地，將可串聯桃園國際機場、高速鐵路及區域城際鐵路。三鶯線未來完工通車後，預計三鶯地區至台北市通勤時間約可減少20分鐘。

三峽北大特區未來捷運站點旁道路包括國慶路、龍埔路等房價持續上揚。根據實價登錄資料顯示，國慶路上近捷運某幾個社區，自102年至去年轉手兩次，每次均賺200萬元。

「外來客來三峽北大購屋僅部分詢問與捷運相關，多數仍是因喜歡優質的生活環境」信義房屋三峽北大店店長李佳諭表示，三峽北大特區發展14年了至今一直呈現緩漲趨勢，並未因捷運議題而突然大漲，不過也因交通便利性提高，房價相對保值。

依據實價登錄，三峽北大特區不論是主幹道學成路，或是支線，包含大德路等，單價紛紛漲近3字頭。李佳諭進一步指出，會在北大特區置產，無不想以時間換取居住空間，多年來在交通上並未有捷運支應，因此，多數住戶並未把捷運因素納入優先考量，並且捷運站點均是北大特區較邊陲地帶，主要核心區域其實更是持續上漲，尤其位於大學路的指標建案「將捷MIT」成交價格超過35萬元。

至於武漢肺炎持續延燒，並未對三峽北大特區房市造成衝擊。李佳諭說，不僅帶看量，連交易量也未受到影響，惟發生個案是大陸返回購屋，發生屋主拒絕其看屋，但因剛性需求緣故，多數買賣雙方未受到影響。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

桃園市平鎮區位處南桃園市中心，因有成熟生活圈和工業區人口支撐，使得當地住宅交易相當穩定，其中以北側靠近中壢的平鎮國高中商圈、明星學區文化復旦商圈，行情較高，新成屋單價出現2字頭，但若是南邊近工業區的新屋每坪約較北側便宜約5萬元，總價可省下至少200萬元，形成不小的房價落差。

根據桃園市政府地政局統計，平鎮區2019年建物移轉3103棟，和前年同期相比成長約1成左右；另據信義房屋統計實價登錄，平鎮區屋齡5年內住宅平均單價今年上漲9%至17萬元。

信義房屋平鎮店主任宋律吾表示，平鎮區買氣一直都不錯，今年整體房市也跟著大盤升溫，其中有兩個區域行情較高，均位於平鎮北側，一是靠近中壢的平鎮國高中商圈，近平鎮區公所，為當地生活重心，且因距離中壢火車站僅約1.5公里，致使不少教職、公務人員偏好於此購屋，屋齡10年左右每坪約15-17萬元，新成屋單價約18萬元上下，亦有高檔建案單價突破2字頭，進而帶動行情，且坪數較大，3房主附建物35坪左右，加車位總價約1000萬元出頭。

另一交易熱絡區塊是知名學區文化復旦商圈，宋律吾表示，文化國小與私立復旦中學緊鄰，因屬明星學校，周邊住宅相當搶手，以中古透天社區居多，地坪30坪以上、總價1500萬元左右；近期新大樓單價也出現2字頭，3房主附建物面積約25坪，含車位總價約900萬元左右。

不過，平鎮區由於產業特殊性，在南邊擁有工業區，以致南北行情落差較大，宋律吾指出，工業區周邊、南勢重劃區內新成屋單價僅約15-17萬元，3房車位總價約700多萬元，相較北邊行情至少便宜5-6萬元，總價就少了起碼200萬元，吸引不少首購族購屋；周邊中古產品價位更是親民，屋齡10年左右每坪約13-14萬元、屋齡20年以上約11-12萬元。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

1月中旬中央大選結束之後，原本各界咸認今年開春房市將百花齊放，幾乎沒有一絲悲觀；無奈世事難預料，就在春節期間，源於中國的武漢肺炎疫情迅速升溫，即便中國大動作封城、封省，仍無法杜絕病毒向海外擴散，鄰近中國的泛東亞諸國，面對武漢肺炎的侵門踏戶，更是嚴陣以待。



雖然以中國馬首是瞻的世界衛生組織(WHO)，一再呼籲全球不必為了防疫對中國採取斷航、撤僑等手段，但WHO的「專業建議」並沒有獲得世界各國的採納，包括美國、台灣在內的多個國家，均已刪減或停止往來中國的航班，並嚴管國人赴中觀光旅遊，同時也相繼將僑民從疫情最嚴重的中國湖北省撤離。



在各國接連對中國祭出停航措施之後，過去春節期間總會大舉返鄉，為台灣房市注入滿滿商機的中國台商，今年在市場上的蹤跡可說是大不如前，甚至有些案場還會特別強調沒有台商來看屋，大改以往大張旗鼓追捧台商客源的做法。



今年房市各大案場對台商客群多採低調態度，說來與疫情也是大有關聯。在春節前後期間，不乏中國台商返回台灣，部分在疫情爆發後返國的台商，按理說應自主居家隔離14天，可是就是有一些害群之馬未落實隔離政策，甚至還外出趴趴走，讓國人對「台商」貼上了防疫的負面標籤，對於台商曾出沒的地點也個別敏感。



正因當前民眾對台商面對疫情的觀感不太正面，為免衝擊來客表現，部分案場遂強調近期沒有台商客源到訪，希望能緩和消費者的疑慮；有些案場雖然依舊如同往年發布因台商回國促成熱賣的消息，但也不忘說明客源主要是早前就返國、現在無法仍回到海外工作的台商，消毒意味依然相當濃厚。



對於台商客源因武漢肺炎疫情作祟由紅翻黑，住展房屋網企研室認為，國人對部分台商看輕防疫的行為固然有疑慮，但有不當舉動的台商畢竟是少數，因此呼籲國人還是應以理性的角度看待台商，莫一味將台商貼上防疫漏洞的標籤。畢竟武漢肺炎擴散的最大禍首乃是隱匿疫情的中國當局，所以該受千夫所指的，應該是中國當局而非台商。

今年甫開春，新型冠狀病毒疫情來得又快又急，不過隨著訊息越來越多，投資市場上的恐慌似乎不像剛開始那麼明顯，幾週下來，股、房二市在震盪中逐漸找到步調，即使還不能說走出陰霾，可是少了恐慌性，多了安定感，換句話說，如果沒有更新的狀況，想要賺到資訊不對等的財富，並不容易。

從開工以來，成屋市場雖然初期看屋量減少，但隨著台灣疫情受到控制，許多打算購屋的人紛紛走出家門，看看有沒有便宜可撿，雖然結果讓準買方們失望，卻也讓業者感受到剛性買盤依舊在的現實，對未來的市場也多了幾分期待。

從行為財務學的觀點來說，讓投資者違反財務原理「買低賣高」，而不理性的採取「追高殺低」策略的主因，來自對於未來的不確定性，產生過度悲觀或樂觀的預期，更進一步產生市場泡沫或是崩盤，在眼下這個情境，除非有更新更無法控制的狀況發生，不然有了前一次SARS的經驗，消費者了解疫情終將過去，不確定性降低之後，自然不容易發生錯賣或錯買的狀況。

那麼，如果要投資，在這個時間點有便宜可撿嗎？

與其說要撿便宜，在大難來時，若以投資思維，更該思考的是撿「務實」的標的。

因此，個案本身主客觀條件，例如生活機能、規劃、管理等，若真的有價格修正，在預算許可下，寧可用多一點資金去取得相對比較優質的個案，這類在修正期間相對跌幅小，未來若是遇到好時機，增值能力反而強。

在住宅類型中，由於剛性需求仍在，低總價、中小坪數的產品在日後仍有支撐買盤，三四房換屋產品也有些看頭。但豪宅產品的後勢頗值得留意，主要是豪宅買方不少多有生意要做，疫情最大的衝擊並非疫情本身，而是因疫情停工所造成的供應鏈斷鏈，可以預期的，疫情拖得越久，對經濟影響越大，比起買豪宅，這些準客戶在這當下或許更想要留存現金，無論是自己周轉，或是伺機進入投資市場套利，都將影響到豪宅市況。

在商用類型中，未來兩三年間的商辦、廠辦仍有需求缺口，中國現階段所面臨的嚴峻考驗，也將使得業主們思考轉進其他區域的可行性，在此狀況下，或許真有可能回來台灣，讓台灣走出個十年大運。不過，這關鍵在於蔡政府是否能夠把握得住如此契機，把廠商留下來，想要轉進這類產品的投資人，倒也可以多方留意。此外，值得注意的是疫情發展下讓零售市場產生質量的改變，有準備的大資本業者們，在此時機中或許會觀察到，疫情衝擊下，實體通路總是最受傷，也因此可能加大虛擬通路的力度，進而增加對物流用地的需求，換言之，除了特殊商圈，或是特殊經營業態，零售店面長線發展著實難以期待。

相較於其他投資，不動產對投資人最大的壓力就是在於個案差異大和變現難度高，因此若想要危機入市，與其說是看價格，不如說是看趨勢，雖然這世間天災人禍大同小異，但老想著危機入市發大財，卻不問背景變化與社會發展，好聽點說是一廂情願，說得不好聽，那不就是一件緣木求魚的事嗎？





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台中市府辦理豐原區第一期汙水下水道系統-用戶接管，第一標工程已於去年底完成發包，預計於今年4月開工，工程總經費約3.26億，預計接管戶數約3,400戶。但由於豐原區是歷史悠久的老城區，住家多為透天住宅且比鄰而設，造成房屋後方巷道狹小，加上後巷常有增建狀況，更增加汙水接管的難度。



水利局指出，豐原區為山線地區的發展中心，同時也是周邊農林業的集散地，有較多老式的透天住宅，而其生活汙水又大多排放至有增建的後巷，過往推動用戶接管工程時，常因增建物的阻礙而導致效益不佳。現下中市府啟動後巷強制接管，預計投入約107億元，分三期完善豐原汙水下水道系統，全期預計接管戶數約4萬5千戶，解決側溝惡臭、後巷排水阻塞問題，並杜絕水傳媒的疾病。



此外，水利局補充，目前用戶接管尚在獎勵期間，只要後巷有標準的施工空間，或在指定期限內自行淨空後巷增建物或障礙物，中市府將免費施作用戶接管及打除化糞池，以及針對後巷排水一併改善。依據下水道法規定用戶接管是強制性，因此配合該用戶接管工程不但省下一筆接管費用，後續在中市府公告汙水下水道使用區域時也不會因沒有接管而受到裁罰。

桃園市長鄭文燦出席「南崁溪印象大橋竣工啟用典禮」時表示，桃園市府與水利署合作投入南崁溪全流域治理計畫，已陸續完成南崁溪新春橋、水汴頭大橋、南崁大橋、竹夢橋4座橋梁，本次完工的印象大橋為南崁溪流域興建的第5座橋梁，全長634公尺，橋面寬3.8公尺，以S型橫跨經國二號橋與大檜溪橋形成空中廊道，並串連南崁溪上下游現有自行車道最後一哩路，完整全長22公里的親水綠帶。



鄭文燦說明，南崁溪印象大橋由經濟部水利署及行政院環保署各補助7千萬元，桃市府自籌款6,000萬元，總經費約2億元。工程內容包括橋梁興建、整建舊有護岸308公尺、植栽綠化景觀工程，以及LED景觀照明更新等。



桃園市府推動南崁溪水質改善及水域營造工程，目前已投入經費約207億元，進行包括用戶污水接管工作、水資源回收中心建置、現地處理水質淨化工程建置及水岸亮點營造等整治作業，期望透過南崁溪沿線礫間淨水系統、截流站、5座橋梁以及河岸空間改造，恢復河川生命力並建立近山親水環境。

新竹市近年來最大規模水利設施「何姓溪滯洪池」正式啟用，不只將幫助槺榔庄（康樂里）社區免於水患之苦，還成為里民散步好去處，新竹市府未來將持續規劃環池古輕便車道，將滯洪池打造成兼具防洪、生態與觀光功能。



何姓溪集水區接近頭前溪河口，排水出口處受頭前溪外水位升高關閉閘門影響，於颱風豪雨時內水不易排出，易造成何姓溪中、下游低漥地區淹水，尤其槺榔庄(康樂里)積淹水尤為嚴重，何姓溪滯洪池將提供2.3萬立方公尺的滯洪量，將可有效解決地區淹水之苦，並裝設水情監視系統，保護廣達六公頃、超過千人的的週邊地區。



工務處表示，這項工程是由水利署第二河川局代辦，於去年12月2日竣工，總經費1.7億，池頂面積7,090平方公尺，池底面積4,930平方公尺，最蓄水量近2.3萬立方公尺，相當於24座標準游泳池，是新竹市近年來經費最高、規模最大的滯洪池新建工程。工務處進一步指出，將持續進行何姓溪滯洪池生態步道水環境改善計畫，完工後除可強化何姓溪滯洪池生態景觀外，也提升古輕便車觀光經營基礎及規劃建置生態環境教育場域。

主持天后利菁雖然請辭主持3年的節目《麻辣天後后傳》，但靠著投資房地產及經營民宿事業，依舊不用擔心生計，無奈近日碰上武漢肺炎（COVID-19）疫情延燒，利菁位於日本的民宿也遭受波及，慘況曝光。

根據《CTWANT》報導，武漢肺炎疫情重創觀光業，不少人擔心疫情取消旅遊行程，亞洲各國的住宿都受到影響，空房率暴增，有些飯店民宿業者為了爭取客人，只能調降促銷，而利菁在日本東京經營的2間民宿，以往都要3個月前預訂才有機會入住，但如今網頁上卻從紅通通的「客房」，變為綠油油的「空房」，從2月17日至3月8日20天內，竟只有3天有人訂房。

 

▼利菁的民宿步行到歌舞伎町只要5分鐘。（圖／翻攝利菁臉書）

 

其實利菁在2002年嚴重急性呼吸道症候群（SARS）疫情爆發後，房地產市場陷入低迷，一年後才逢低進場，開始房產投資，2011年不僅以2.5億元新台幣買下東京都品川區188坪的商辦大樓，2015年更在東京新宿百人町的「DOMO民宿」，買下二間編號為204、205的全新套房，每房每晚定價約6500至7400元新台幣，由於是罕見的4人房，可以全家入住，加上地點位置好，因此一直很搶手。

 

根據了解，利菁當初以每坪新台幣130萬元入手套房，2間民宿套房共斥資約新台幣2600萬元，算一算，若2間民宿天天客滿，一年可進帳新台幣約480萬元以上，而她在日本的3間房產總價值高達約3億新台幣。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

新北市環狀線第一環開通後，新店、中和、板橋及新莊交通更加便利，而哪一站房市交易最熱？業者統計，第一名為「幸福站」，第二、第三則為「景安站」、「板新站」緊追在後，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，三站的共通特色就是房價親民、機能完整，讓該區交易熱絡起來。

據永慶房屋集團統計，2019年住宅均價每坪33.8萬的新莊幸福站交易量達407件位居第一；每坪40.3萬的中和景安站340件次之；每坪41萬的板橋板新站269件位居第三。

謝志傑分析，幸福站位於新莊思源路、幸福路交叉口，結合新舊市區機能，公設、學區、商圈資源完善；景安站有環狀線、新蘆線雙捷運加持；板新站位於板海、埔墘商圈之間，有明星校區海山國、高中、小，加上一站即達四鐵共構板橋站優勢。

此外，三區都是大台北區域罕有的機能完全的3、4字頭房價區域，自然成為首購族購屋首選。

觀察其他站區，謝志傑指出，環狀線14個車站中有8站提供轉乘，包括大坪林站、十四張站、景安站、中和站、板橋站、新埔民生站、頭前庄站及新北產業園區站，因擁雙捷運線，房價也極具保值性。

而對於首購而言，其實還有其他「3字頭」房價區域可以選擇，包括「頭前庄站」、「新北產業園區站」與「中和站」，對於有通勤需求民眾相當便利，可輕鬆抵達大台北各區域，縮短交通時間，同時保有增值潛力。

最後，謝志傑補充，新北市府將環狀線第一階段14站結合TOD都市發展政策，透過開發捷運站周圍環境，達到活化地區發展，促進就業發展，打造步行即可就學、就業、購物、休閒及宜居的生活環境，建議有購屋需求的居民可以多布局留意，選購符合需求的房屋，購得理想好屋。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】